Consejos para vendedores

Si usted está pensando en vender su casa, lo más probable es que estás atrapado en una masa de emociones. Usted puede estar buscando con interés de pasar a una nueva casa o frente a la incertidumbre de un movimiento importante a través del país. Usted puede ser reacio a dejar sus recuerdos detrás o ansioso por empezar nuevas y emocionantes aventuras. Recuerde, estamos aquí para ayudarle con cualquiera de sus necesidades. ¡Llámenos o envíenos un correo electrónico hoy!

Cómo hacer llegar su casa lista para vender

¿Quieres empezar con un Alto Precio de venta? ¡Cuidado!

Tipos de Contratos Listados

Detalles de un contrato de venta

Listado Comisiones y Cuestiones Afines

El Agente de cotización - Comercialización de su Casa

El Agente de cotización - Comercialización de su casa a otros agentes

El Agente de cotización - Comercialización de su casa a los compradores de vivienda

Mostrando su casa a los compradores de vivienda

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Introducción: La emoción vs. Razón

Al conversar con los agentes de bienes raíces, usted encontrará a menudo que cuando hablan con usted acerca de la compra de bienes raíces, que se referirán a su compra como una "casa". Sin embargo, si usted está vendiendo la propiedad, que a menudo se refieren a ella como una "

De-Personalice la Casa

La razón por la que deseas "de-personalizar" su casa es porque quieres que los compradores ven como su potencial de casa.

Extracción Clutter, Aunque Yo no puede pensar en él como el desorden

Esto es lo más difícil para la mayoría de la gente a hacer, porque están unidos emocionalmente a todo en la casa. Después de años de vivir en la misma casa, el desorden se acumula en forma tal que puede no ser evidente para el dueño de casa. Sin embargo, sí afecta la manera los compradores ven la casa, incluso si no se dan cuenta. El desorden se acumula en las estanterías, encimeras, cajones, armarios, garajes, áticos y sótanos.

Dar un paso atrás y pretender que es un comprador. Deje un amigo ayudar a señalar las áreas de desorden, siempre y cuando usted puede aceptar sus puntos de vista sin ponerse a la defensiva. Deje que su agente le ayude, también.

El desorden de la cocina

La cocina es un buen lugar para empezar a eliminar el desorden, porque es un lugar fácil para empezar.

Usted ve, los compradores de vivienda se abrirán todos tus armarios y cajones, especialmente en la cocina. Ellos quieren estar seguros de que hay suficiente espacio para sus "cosas". Si sus gabinetes de cocina, despensas, y los cajones parecen atascados llena, envía un mensaje negativo al comprador y no promueve una imagen de espacio de almacenamiento abundante. La mejor manera de hacerlo es tener la mayor cantidad de "espacio vacío" como sea posible.

Por esa razón, si usted tiene un "cajón de basura," deshacerse de la basura. Si usted tiene una olla de barro rara vez se utiliza, lo puso en el almacenamiento. Haga esto con cada gabinete y del cajón. Crear un espacio abierto.

Si usted tiene una gran cantidad de productos alimenticios hacinados en los estantes o despensa, empezar a usarlos - Productos especialmente enlatados. Productos enlatados son pesados ​​y que no quieren ser arrastrar a una nueva casa, de todas formas - o el pago de una compañía de mudanzas para hacerlo. Deja que lo que tiene en los estantes determinan sus menús y utilizar tanto como puedas.

Por debajo de la pileta es muy crítica, también. Asegúrese de que el área debajo de la pileta es lo más vacío posible, la eliminación de todos los suministros adicionales de limpieza. Usted debe frotar la zona hacia abajo también, y determinar si hay signos reveladores de fugas de agua que pueden causar un comprador de vivienda para dudó en comprar su casa.

El desorden Closet

Los armarios son grandes para acumular el desorden, aunque no se puede pensar en él como el desorden.

El desorden de muebles

Muchas personas tienen demasiados muebles en algunas habitaciones - no demasiado para sus propias necesidades de la vida personal - pero demasiado para dar la ilusión de espacio que un comprador le gustaría ver. Es posible que desee recorrer modelos algunos constructores para ver cómo se colocan los muebles en las casas modelo. Observe cómo se colocan los muebles en los modelos para que pueda obtener algunas ideas sobre lo que debe eliminar y qué dejar en su casa.

Storage Area Clutter

Los sótanos, garajes, áticos y cobertizos se acumulan no sólo el desorden, pero no deseado. Estas áreas deben ser lo más vacío posible para que los compradores pueden imaginar lo que harían con el espacio. Llévese todo aquello que no es esencial y llevarlo al área de almacenamiento. O tener una venta de garaje.

La fijación de la casa Interior

Tuberías y Accesorios

Todos los accesorios del fregadero deben mirar brillante y nuevo. Si esto no se puede lograr mediante la limpieza, comprar otros nuevos donde sea necesario. Si usted no compra algo de fantasía, esto se puede lograr a bajo costo y son bastante fáciles de instalar. Asegúrese de que todas las perillas de agua fría y caliente son fáciles de girar y que los grifos no gotean. Si lo hacen, reemplace las arandelas. No es difícil en absoluto.

Compruebe para asegurarse de que tiene buena presión de agua y que no hay manchas en cualquiera de la porcelana. Si usted tiene una mancha difícil de quitar, un truco es contratar a un equipo de limpieza para ir a través y limpiar su casa sobre una base de una sola vez. Parecen ser maravilloso en lo que las manchas desaparezcan.

Techos, paredes y pintura

Revise todos los límites máximos de las manchas de agua. A veces las fugas viejos dejan manchas, incluso después de haber reparado la fuga. Por supuesto, si usted tiene una fuga, tendrá para su reparación, si se trata de un problema de plomería o las goteras en el techo.

Usted debe hacer lo mismo para las paredes, buscando no sólo las manchas, sino también a las zonas donde la suciedad se ha acumulado y sólo pudo no haber notado. Además, usted puede tener una combinación de colores obsoleta.

La pintura puede ser su mejor inversión en la venta de su casa. No es una operación muy costosa ya menudo puede hacerlo usted mismo. No elija los colores en función de sus propias preferencias, pero en base a lo que iba a apelar al mayor número posible de compradores. Casi siempre se debe elegir un color blanquecino porque el blanco ayuda a sus habitaciones parecen amplias y luminosas.

Alfombra y Pisos

A menos que su alfombra parece viejo y gastado, o es definitivamente un estilo anticuado o color, probablemente debería hacer nada más que contratar a un buen limpiador de alfombras. Si usted decide reemplazarlo, hacerlo con algo barato en un color bastante neutral.

Repare o reemplace las baldosas rotas, pero no gastar mucho dinero en cualquier cosa. Recuerde, usted no está arreglando el lugar para ti. Usted desea mover. Su objetivo no es otro que tiene el menor número de impresiones negativas sobre aquellos que lo desea, puede adquirir su propiedad.

Ventanas y Puertas

Revise todas las ventanas para asegurarse de que se abren y se cierran fácilmente. Si no, un spray de WD40 a menudo ayuda. Hacer cristales seguro de que no están agrietados o rotos. Si los hay, reemplazarlos antes de comenzar a mostrar su casa.

Hacer las mismas cosas con las puertas - asegúrese de que se abren y cierran correctamente, sin crujidos. Si lo hacen, una inyección de WD40 en las bisagras por lo general hace que el crujido desaparezca. Asegúrese de que los pomos de las puertas se convierten con facilidad, y que se limpian y pulen para mirar agudo. Como los compradores van de habitación en habitación, alguien abre cada puerta y desea hacer todo lo necesario para crear una impresión positiva.

Control de Olor

Para los que fuman, es posible que desee para minimizar el interior de fumar al tratar de vender su casa. También puede comprar un spray de ozono que ayuda a eliminar los olores sin crear un olor enmascaramiento.

Se admiten todo tipo de olores crean que puede haber acostumbrado a, pero son inmediatamente perceptibles para los que tienen sentido del olfato más finamente sintonizadas.

Los costos de reparaciones

No hagas nada caros, tales como remodelación.

Arreglar fuera de la casa

La mayoría del consejo de bienes raíces le dice que usted trabaje en el exterior de la casa primero, pero a menos que haya un gran proyecto implicó, creemos que lo mejor es hacerlo pasado. Existen dos motivos principales para esto. En primer lugar, los primeros pasos en la preparación del interior de la casa son más fáciles. También ayudan a desarrollar la mentalidad adecuada requerida para la venta - empezando a pensar en su "casa" como una mercancía comercializable. En segundo lugar, el exterior es la más importante. La primera impresión de un comprador de vivienda se basa en su punto de vista de la casa desde el coche del agente de bienes raíces.

Así que toma un paseo por la calle y tomar un buen vistazo a su casa. Mira las casas cercanas, también, y ver cómo se compara la suya.

Landscaping

Es el paisajismo al menos media para el barrio? Si no es así, comprar algunos arbustos y plantarlos. No ponga en los árboles. Los árboles maduros son caros, y usted no recupere su inversión. También, árboles inmaduros no añaden realmente mucho al valor apariencia de la casa.

Si usted tiene un área para las flores, comprar madurar las flores coloridas y plantarlas. Añaden un toque de vitalidad y color, creando una primera impresión favorable. No compre bulbos o semillas y plantarlas. No van a madurar suficientemente rápido como para crear el efecto deseado y que sin duda no quieren un pedazo de tierra marrón para los compradores de vivienda para ver.

Su césped debe ser cortado de manera uniforme, recién afilado, bien regado, y libre de manchas marrones. Si hay problemas con su césped, probablemente debería cuidar de ellos antes de trabajar en el interior de su casa. Esto se debe a ciertas áreas pueden necesitar re-Söding, y quiere darle una oportunidad de crecer de modo que las áreas re-césped no son inmediatamente evidentes. Además, es posible que desee dar fertilizante tiempo suficiente para ser eficaz.

Siempre rastrillar las hojas sueltas y hierba cortada.

Exterior de la casa

La gran decisión es si pintar o no pintar. Cuando usted mira a su casa desde el otro lado de la calle, ¿se ve cansado y se desvaneció? Si es así, un trabajo de pintura puede estar en orden. A menudo es una muy buena inversión y realmente abetos hasta la apariencia de una casa, la adición de dólares a las ofertas de potenciales compradores.

Al elegir un color, no debe ser algo llamativo e inusual, pero un color que encaja muy bien en su vecindario. Por supuesto, el color también depende del estilo de su casa, también. Por alguna razón, los diferentes tonos de amarillo parecen ilícito la mejor respuesta en los compradores de vivienda, ya sea en el ajuste o el color básico de la casa.

En cuanto a la cubierta, si usted sabe que su casa tiene un viejo techo con goteras, cámbielo.

The Back Yard

El patio trasero debe ser ordenado. Si usted tiene una piscina o spa, que sea recién mantenido y constantemente limpiada. Para aquellos que tienen perros, asegúrese de mantener constantemente la zona clara de "residuos". Si usted tiene columpios ni nada complicado para sus hijos, es probable que tenga más sentido para eliminarlos que dejarlos en su lugar. Ellos ocupan espacio, y usted quiere que su patio trasero que aparezca tan amplia como sea posible, especialmente en casas nuevas en los patios no son tan grandes.

La Puerta & amp delantero; Puerta de entrada

La puerta de entrada debe ser especialmente agudo, ya que es la puerta de entrada a la casa. Pulir la fijación de la puerta por lo que reluce. Si la puerta necesita renovación del acabado o repintado, asegúrese de hacerlo bien.

Si usted tiene una pequeña placa o teja linda con su apellido en ella, retírelo. Incluso si es sólo en el buzón. Siempre se puede poner de nuevo una vez que usted se mueve. Obtener un nuevo felpudo de felpa, también. Esto es algo más que usted puede llevar con usted una vez que usted se mueve.

Asegúrese de que la cerradura funciona fácilmente y la llave encaja correctamente. Cuando un comprador viene a visitar a su casa, el agente utiliza la llave de la caja de la cerradura para abrir la puerta. Si hay problemas para trabajar la cerradura mientras todos los demás se coloca con los brazos cruzados, esto envía una primera impresión negativa a los posibles compradores de vivienda.

Reunión con REALTORS®

Así que ha decidido vender su casa y tener una idea bastante buena de lo que creo que vale la pena.

Qué REALTOR® usted elige?

Si usted es como muchas personas, a elegir REALTOR® número tres.

¿Por qué los agentes de "comprar" anuncios? Hay básicamente dos razones. Un bien intencionados y agente que trabaja duro puede sentir la presión de un propietario que tiene una percepción exagerada de valor de su casa. Por otro lado, hay algunos agentes que se dedican a esta práctica ventas rutinaria.

Qué sucedió detrás de las escenas?

Cualquiera que sea el caso, si usted comienza con un precio demasiado alto en su casa, puede que acaba de agregar a su nivel de estrés, y la venta de una casa es lo suficientemente estresante. Habrá un montón de "detrás de escena" acción que tiene lugar que usted no conoce.

Contrariamente a la opinión popular, el agente del listado no suele tratar de vender su casa a un comprador de vivienda. Eso no es muy eficiente. Añadir mercado de agentes y promover su casa a las hordas de otros agentes locales que trabajan con los compradores de vivienda, lo que aumenta drásticamente su fuerza de ventas personales. Durante el primer par de semanas su hogar debe ser un frenesí de actividad con agentes del comprador que vienen a una vista previa de su casa para que puedan vender a sus clientes ... si el precio es correcto.

Si el precio es correcto.

Si usted y su agente haya caro, menos agentes tendrán una vista previa de su hogar.

Dejando caer su precio ... demasiado tarde?

Más tarde, cuando se le cae su precio, su casa es "noticia vieja." Usted nunca será capaz de recuperar esa ráfaga de actividad inicial que habría tenido con un precio realista.


Arte Abierto

La "lista abierta" es utilizado principalmente por personas que tratan de vender su casa por el propietario, que también están dispuestos a trabajar con los agentes de bienes raíces.

One-Time Mostrar

Un "show de una sola vez" es similar a una lista abierta en muchos aspectos, ya que es la más utilizada por los agentes inmobiliarios que están mostrando un FSBO (para la venta del dueño) a uno de sus clientes.

Agencia Exclusiva Listados

La inclusión en el "representante exclusivo" permite que un agente a la lista y el mercado de su casa, garantizándoles una comisión si la casa se vende a través de cualquier agente de bienes raíces o compañía.

Si usted encuentra un agente dispuesto a aceptar dicha inclusión, no esperes demasiado de ellos.

Derecho exclusivo de venta

Dando un agente de bienes raíces "el derecho exclusivo de vender" su propiedad no significa que no habrá otros agentes implicados.

Precio y Condiciones de Venta

Al establecer las condiciones de venta, lo principal que usted está preocupado con es el precio. Usted debe tener una idea básica de lo que vale su casa por no perder de vista otras ventas en el barrio. Además, es probable que haya entrevistado al menos dos agentes de bienes raíces y que usted ha dado sus propias ideas. Tener mucho cuidado en la determinación de su precio de salida, asegurándose de no ponerlo demasiado alto o demasiado bajo.

Además del precio, se le revelará lo que la propiedad personal, en su caso, va con la casa cuando se venda. La propiedad personal es algo que no está conectado o fijado a la casa, tales como lavadoras, secadoras, refrigeradores, y así sucesivamente.

Puede haber algún elemento que se considera "propiedad real" que no tiene intención de incluir en la venta. Los bienes inmuebles es cualquier cosa que se adjunta a la casa. Por ejemplo, usted puede tener una lámpara de araña que ha estado en su familia por generaciones y que llevarlo de casa en casa cuando se mude. Desde la araña se adjunta a la casa, se considera "propiedad real" y un comprador razonable suele esperar que vaya con la casa.

Lockbox - Sí o No?

Una caja de seguridad es básicamente un candado con una cavidad interior donde una llave de su casa puede ser colocado. Sólo alguien con una llave electrónica o la combinación puede entrar en la caja de seguridad y acceso a la clave. Tener una caja de seguridad disponible en su casa hace que sea fácil para que otros agentes para tener acceso a su casa.

Sin la caja de seguridad, los agentes que representan a los compradores tendrían que establecer citas para usted o su agente de reunirse en la casa para que pudieran acceder y ver la casa. Esto sería un inconveniente. Dado que casi todas las demás casas tiene una caja de seguridad disponible, si usted no permite que una mayoría de los agentes simplemente no mostrar su propiedad. Va a perder la oportunidad de una gran cantidad de compradores potenciales.

El contrato de listado especifica si usted permite que una caja de seguridad o no. Se encerró en su lugar, por lo general en la puerta principal y no se puede quitar. Sólo otros agentes pueden acceder a la clave que se encuentra dentro de la caja de seguridad.

Comisión de Bienes Raíces

En algunas zonas del país hay un cierto porcentaje que los agentes inmobiliarios esperan ganar una cantidad comisión commission.This es un cierto porcentaje del precio de venta. O, algunas compañías cobran una tarifa fija por sus servicios. Sin embargo, al igual que cualquier otra cosa en el sector inmobiliario, esta cantidad es negotiable.When completar el acuerdo de venta, usted y su agente va a ponerse de acuerdo sobre el importe de la comisión inmobiliaria.

Multiple Listing Service

Su contrato de listado debe especificar si la casa se incluirá con la MLS locales (servicio de listado múltiple).

Deberes de la Agencia de un Agente de Cotización

El contrato de listado especificará que su agente está actuando como un "agente del vendedor." Esto significa que, en la venta de su casa, que están trabajando para usted y sólo usted. Sin embargo, puede haber ocasiones en las que su anuncio agente tiene un cliente que quiere comprar su casa. Por esa razón, hay un poco "margen de maniobra" en el contrato de listado. Si su agente también representa al comprador, el contrato de listado debería especificar que proporcionan una revelación adicional que detalla sus funciones como agente doble.

El contrato también proporciona permiso para que su agente de bienes raíces para actuar como un agente para otros en otras transacciones. Pueden seguir a la lista otras propiedades, y representar a los compradores que buscan en otras casas.

Resolución de Disputas

Hay momentos en que usted y su agente tiene un desacuerdo que no se puede resolver por sí mismos. Tal vez el agente hizo un trabajo pobre o tergiversado algo. Tal vez su agente estaba realmente haciendo su trabajo correctamente, pero no entendía. Tal vez el agente tendrá una disputa con usted.

El contrato de listado especifica qué métodos se utilizarán para resolver esas controversias. Usted puede optar por aceptar el arbitraje obligatorio, que suele ser más barato que contratar un abogado y acudir a los tribunales. Por lo general, las cuestiones que pueden ser tratadas en una corte de reclamos menores son excluidos de tener que ir a un arbitraje vinculante.

Usted no está obligado a firmar o poner sus iniciales la cláusula de arbitraje vinculante. Esto dejaría libre para contratar a un abogado y perseguir las disputas en los tribunales civiles en lugar de un arbitraje vinculante. Consulte con su abogado para asesorar sobre este asunto legal.

¿Son Comisiones Negociable?

En algunas zonas del país hay un cierto porcentaje que los agentes inmobiliarios esperan ganar una cantidad comisión commission.This es un cierto porcentaje del precio de venta. O, algunas compañías cobran una tarifa fija por sus servicios. Sin embargo, al igual que cualquier otra cosa en el sector inmobiliario, esta cantidad es negotiable.When completar el acuerdo de venta, usted y su agente va a ponerse de acuerdo sobre el importe de la comisión inmobiliaria.

¿Cómo y cuándo se gana la Comisión

Su lista contrato especifica una lista de precios. El trabajo de su agente es traer un comprador "listo, dispuesto y capaz" para presentar una oferta. Si usted llega a un acuerdo con el comprador, el agente ha hecho su trabajo y se ganó la comisión. Una vez que la venta se ha cerrado, el corredor de bienes raíces le paga con el producto de la venta.

Si el comprador se muestra incapaz o no está dispuesto a concluir la venta, la casa se coloca de nuevo en el mercado y el agente tiene que empezar a ganar su comisión de nuevo.

Sin embargo, si el vendedor se retira o no acepta una oferta que cumpla con el precio y los términos del acuerdo de venta, el corredor del listado ha ganado todavía la comisión.

Mercado caliente infravaloración Estrategia - Cuestiones de la Comisión

Durante un "mercado caliente" hay una cierta técnica de marketing que, aunque muy eficaz, podría causar problemas debido a la forma en que el contrato está escrito.

Sin embargo, la técnica tiene el potencial de ser contraproducente, por lo que debería aprovechar salvaguardias para evitar tener que pagar una comisión "por si acaso".

Usted ve, el contrato de listado general establece que si una oferta se recibe que cumpla con los términos presentados en el contrato (precio incluyendo), el agente de bienes raíces se ha ganado su comisión - incluso si usted decide no vender.

El papel real de un Agente de Cotización

Cuando usted compró su casa, probablemente utilizado los servicios de un agente de bienes raíces. Usted encontró que el agente a través de una referencia de un amigo o familiar, o por medio de algún tipo de publicidad o de marketing. El agente que ayudó en muchos aspectos y, finalmente, encontró la casa de sus sueños, hizo una oferta, cerró el trato, y se mudó.

Por alguna razón, ahora es el momento de vender su casa y necesita un agente de bienes raíces de nuevo. Muchos vendedores de viviendas, especialmente los que venden su primera casa, tienden a pensar que todos los agentes son similares a la que les ayudó a comprar su casa.

Aunque los agentes de bienes raíces pueden (y lo hacen) trabajar con los compradores y vendedores, la mayoría tiende a concentrarse más en uno que el otro.

Como resultado, muchos propietarios esperan que su agente de bienes raíces para hacer las mismas cosas que un agente de venta no - encontrar a alguien para comprar su casa. Después de todo, ellos hacen las cosas que cabe esperar si estaban buscando para los compradores. Una señal sube en el patio delantero. Los anuncios se colocan en los periódicos y revistas de bienes raíces locales. Su agente tiene una casa abierta en el fin de semana. Su casa se exhibe orgulloso en Internet.

Pero esto es sólo marketing "superficie". La actividad más importante se produce entre bastidores. Después de la "venta" signo sube y volantes se imprimen, el trabajo principal de su agente es comercializar su casa a otros agentes, no para los compradores de vivienda.

La "Se Vende"

Parece bastante obvio que cuando usted pone su casa a la venta que su agente pondrá un "se vende" en el patio delantero. El signo identificará compañía del agente, el agente, y tienen un número de teléfono para los compradores potenciales pueden llamar y obtener información.

Los signos son grandes en la generación de llamadas telefónicas, aunque muy pocos realmente comprar la casa que llaman acerca. Sin embargo, usted podría ser uno de los afortunados. Por esa razón, debe determinar lo que sucede cuando alguien llama al número que aparece en el cartel. ¿Una persona en vivo contestar el teléfono o no la llamada va a un correo de voz o una grabadora?

¿Quieres a alguien para contestar el teléfono, mientras que la persona que llama es "caliente". Cuando los compradores piden el número de la señal, la llamada debe ir a una persona viva que puede responder a las preguntas de inmediato. Un comprador potencial puede estar en la calle fuera de su casa, colocando la llamada mediante un teléfono celular.

Flyers y una caja Folleto

Su agente debe preparar un folleto que muestra una foto y proporciona detalles sobre su casa. También debe haber un número de teléfono para que los compradores pueden ponerse en contacto con su agente para obtener información adicional. Los folletos se deben mostrar en un lugar prominente en su hogar y también en una caja folleto adjunto a la "venta" signo.

El cuadro de folleto es conveniente para aquellos compradores que manejan por y acaba de pasar a ver el cartel de "se vende" en el frente de su casa. Proporciona información suficiente para que puedan determinar si quieren hacer un seguimiento con una llamada telefónica o informar a su propio agente parecen interesados ​​en su casa.

El Servicio de Listado Múltiple

Incluso antes de que la señal está en marcha y los folletos están listos, su agente debe listar su propiedad con la MLS locales (Multiple Listing Service). La MLS es una base de datos de todos los hogares enumerados por los agentes locales de bienes raíces que son miembros del servicio, que es prácticamente la totalidad de los agentes locales.

Información importante sobre su propiedad está en esta lista, a partir de datos generales como en pies cuadrados y el número de habitaciones, a detalles tales como si tiene aire acondicionado central o pisos de madera dura. También debe haber una foto y una breve descripción verbal de lo que hace su casa "especial".

Agentes de buscar en la base de datos para los hogares que se ajusten a la gama de precios y las necesidades de sus clientes. Prestan especial atención a los hogares que se han colocado recientemente en el mercado, que es una de las razones que te dan un montón de atención cuando su casa aparece en primer lugar. Muchos agentes querrán obtener una vista previa de la casa antes de que muestren a sus clientes.

El principal punto de haber de su casa aparece en la MLS es que a ampliar su fuerza de ventas por el número de miembros locales de la MLS. En lugar de tener sólo un agente que trabaja para usted, ahora usted puede tener cientos o más, dependiendo del tamaño de su comunidad.

El trabajo principal del agente del listado para asegurarse de que los otros miembros de la MLS saber sobre su casa. Esto se logra a través de la inclusión de su casa en el Multiple Listing Service, vistas previas de los agentes y la publicidad dirigidas hacia otros agentes, no compradores de vivienda.

Oficina Prevista

Si su lista agente pertenece a una oficina bastante considerable, una "oficina de previsualización" presentará su casa a otros agentes que trabajan en la misma oficina. En efecto, reciben un "buen comienzo" en la venta de su propiedad. Una vez por semana, los agentes de la oficina se reunirán, vehículos de acciones, y "caravana" a todos los nuevos anuncios. Por lo general se detienen en frente de su casa aproximadamente a la misma hora (algunos incluso utilizan un bus) y luego presentar rápidamente a través de su casa como un extraño "seguir al líder" juego.

Puede ser increíble ver.

Que se realicen muy rápidamente, ya que la mayoría de ellos están familiarizados con modelos similares de su casa. Por lo general, están buscando algo memorable o diferentes y para determinar si su casa es uno que estarían orgullosos de mostrar a sus clientes. Entonces todos pila de nuevo en sus coches y pasar a la siguiente casa en el tour.

Pero algunos de ellos vienen de vuelta ... con los compradores.

Broker Avances y Delicias Culinarias

Broker de vista previa es muy similar a una vista previa de la oficina, excepto que está abierto a todos los miembros del servicio de listado múltiple local. Por lo general ocurre dentro de la primera semana de su casa se coloca en el mercado, justo después de la vista previa de la oficina. Sin embargo, hay un montón de nuevos anuncios para elegir, y no todos los agentes de una vista previa de todos los nuevos anuncios cada semana. Usted no puede obtener la mayor cantidad de agentes de visitar su casa, ya que había en la vista previa de la oficina.

A menos que su agente "seduce" a que vengan. Aquí es donde usted puede proporcionar un poco de ayuda, si usted está tan inclinado.

Aunque puede parecer divertido, nada parece atraer a un agente de bienes raíces, como la oferta de comida gratis. Así que si su agente ofrece "come libres" a una vista previa broker, usted es probable conseguir más visitantes que si no se ofrecía. Darse cuenta de que muchos agentes han estado en este circuito la semana durante años, así que la comida "aburrido" en realidad no lograr mucho. En otras palabras, sándwiches suministrados por la cadena de supermercados local no son muy atractivos.

Si usted desea ayudar a su agente de vender su casa rápidamente, tratar de ayudarles a ser creativo y original en la elección de una delicia culinaria.

Por supuesto, algunos agentes en realidad venir mirar a su casa, también - si los alimentos se ofrece o no.

Puede ser.

Flyers Oficina

Su agente, sin duda, va a preparar folletos sobre su propiedad por lo que los posibles compradores de vivienda pueden ser informados acerca de las características atractivas de su casa. Estos volantes (o similares) también deben ser enviadas a todas las oficinas locales de bienes raíces, también. La mayoría de las áreas tienen un servicio folleto semanal que ofrece anuncios a todas las oficinas locales. Dado que los agentes reciben estos volantes cada semana, no siempre miran. Sin embargo, un gran porcentaje de ellos lo hacen. Algunos agentes mantendrán el volante y llevar a los compradores a su casa.

El volante debe realizarse profesionalmente y fotocopiar también. Pregunte a su agente que le muestre las copias de folletos de oficina que han hecho en el pasado.

Sesiones de Marketing

Su agente probablemente pertenece a una asociación local de agentes de bienes raíces ya menudo tienen reuniones una vez al mes. En estas reuniones a menudo hay una "sesión de comercialización", donde algunos agentes se levantan y hablan de sus anuncios y otros agentes se levantan y hablan de sus compradores. Su agente de bienes raíces tiene la oportunidad de "tono" de su casa en estas sesiones de marketing.

Al mismo tiempo, estas sesiones pueden no ser tan eficaz como lo eran en el pasado. Una de las razones es que a menudo son las ocasiones más sociales que las reuniones de negocios serios. Otra razón es que, ya que la tecnología se ha expandido, las asociaciones locales han tendido a fusionarse y crear mayores servicios de listado múltiple y Asociaciones. Reuniones locales se han convertido en las reuniones mal atendidos.


El propósito de la publicidad en general

Cada vendedor de la vivienda le gusta tener la seguridad de que su agente de bienes raíces o de la compañía de bienes raíces se ejecutarán los anuncios que ofrecen su casa. Anuncios en los periódicos podrían ser grandes anuncios gráficos con una gran cantidad de anuncios o Anuncios clasificados que ofrecen sólo su propiedad. Los anuncios también pueden aparecer en las revistas locales de bienes raíces y de su perfil también se mostrarán en Internet.

Por supuesto, los agentes y las empresas publicar anuncios que ofrecen su casa, pero no por las razones que usted espera.

Usted ve, el trabajo principal de la publicidad no es vender su casa directamente. La publicidad crea llamadas telefónicas y algunas de esas personas que llaman convertirse en clientes de los agentes que responden las llamadas. Esto se acumula un grupo de compradores en busca de la propiedad en general, todos representados por agentes de venta. Multiplique esto por todos los agentes y empresas que también anuncian casas, y hay un gran número de compradores en el mercado en un momento dado - todos los cuales están representados por agentes de venta.

Los agentes que representan a esos compradores saben de su casa, ya que aparece en el Multiple Listing Service, ha estado en la oficina y corredor de vista previa, y debido a que su agente puede también han enviado folletos a todas las oficinas locales de bienes raíces.

Los agentes coinciden sus clientes con viviendas disponibles, uno de los cuales puede ser tuyo. Luego se muestran las casas de sus clientes, que finalmente hacen una oferta en uno. Así es como se vende su casa. Anuncios crear un grupo de clientes, entre los que compra su casa. Los anuncios no suelen vender su casa directamente.

Bienes Raíces Oficina de Publicidad

Como se mencionó anteriormente, la publicidad de su casa, en periódicos y revistas rara vez vende su casa directamente. Lo más probable es que no, el comprador que finalmente adquiere su casa se han pedido a una casa totalmente diferente. Lo mismo ocurre con los compradores que se llaman en su casa. Probablemente van a comprar algo más.

Usted todavía quiere estar seguro de la compañía de bienes raíces de venta de su casa publica anuncios en los periódicos locales y las principales, si cuentan con su casa o no. Los anuncios generan las llamadas telefónicas a la oficina de bienes raíces, y si esos agentes vieron a su casa en la vista previa de la oficina, estarán familiarizados con ella. Así es como se vende su propiedad.

O usted podría ser uno de los afortunados - alguien llamando por su casa en realidad puede llegar a comprarlo.

También debe darse cuenta de que cuando una empresa anuncia los hogares que tienen a la venta, hay más de un objetivo. Claro, la oficina de bienes raíces quiere generar llamadas telefónicas y venta de casas, pero la publicidad también muestra los vendedores de viviendas la eficacia con que comercializan propiedades. Esto impresiona no sólo usted, sino otros que pueden estar pensando en vender su casa.

La publicidad trae en más anuncios, que generan más llamadas de anuncios, que produce más compradores ... y así es como realmente funciona la publicidad de bienes raíces.

Individual Publicidad Agent

Los agentes individuales pueden anunciar su casa por las mismas razones que las empresas hacen. Por lo general, anuncian en anuncios o en las revistas de la especialidad que ofrece casas a la venta.

Al igual que en otros tipos de publicidad, estos anuncios rara vez venden su casa. Una vez más, los principales objetivos de la publicidad son la acumulación de compradores como clientes, y para usted y los futuros vendedores de viviendas impresionar con lo bien que comercializan sus anuncios. Algunos agentes realmente hacen vender sus propios listados, pero no tan a menudo.

Es mucho más productivo y beneficioso si su lista agente dirige la mayor parte de sus esfuerzos de comercialización hacia otros agentes. Como se trata de "detrás de escena" de marketing que en realidad no se ven, a menudo es difícil para que usted mida lo difícil el agente está trabajando para usted.

Es un error para medir la efectividad de su agente únicamente por contar el número de anuncios en los periódicos y revistas que ofrecen su propiedad.

Anuncios Barrio

La primera vez que la lista de su casa muchos agentes envían "anuncios" a todas las otras casas en su vecindario. Esto se puede hacer en forma de postales, una carta, o volantes dejó colgando de la puerta principal. Estos son importantes porque sus vecinos podrían tener amigos que están buscando para comprar una casa.

Los anuncios crean "boca a boca" la publicidad, que es la mejor clase.

Jornadas de puertas abiertas

Una casa abierta cuando su propiedad se coloca primero en el mercado puede ser muy importante, pero no por las razones que la mayoría de los dueños de una casa piensan. Al igual que con la publicidad, la mayoría de los visitantes para abrir casas rara vez compran la casa vienen a ver. Ellos ni siquiera pueden saber el precio de su casa cuando se detienen a visitar - que probablemente sólo siguieron una señal de "Casa Abierta" a su puerta.

Una casa abierta realiza una función similar a los anuncios de barrio - ". Miren" que permite a todos sus vecinos saben que su casa está en venta, y prácticamente invita a que vengan siendo generalmente entrometida, muchos de sus vecinos se llevará a ventaja de la invitación.

Y pueden decir a sus amigos sobre su casa, la creación de más "boca a boca" la publicidad.

Por supuesto, hay otras razones para la celebración de jornadas de puertas abiertas, también. Agentes que utilizan "granja" un barrio en particular como una oportunidad para reunirse con otros propietarios locales que algún día será la venta de su casa lista. Su agente puede esperar a la lista de sus hogares en el futuro.

Jornadas de puertas abiertas celebradas después de que su casa ha estado en el mercado de un rato no suelen servir a un propósito útil en la venta de su casa. La mayoría de los vecinos ya saben que su casa es para la venta y de puertas abiertas a los visitantes rara vez se compran las casas que visitan.

Sin embargo, si realmente quieres casas más abiertas, su agente de bienes raíces puede permitir que otros agentes para mantenerla abierta. Jornadas de puertas abiertas atraen a compradores y agentes potenciales esperan convencer a algunos de los compradores de vivienda para convertirse en sus clientes.

Comodidad y disponibilidad

Su casa siempre debe estar disponible para el espectáculo, a pesar de que en ocasiones puede ser un inconveniente para usted. Deje que su agente de bienes raíces puso una caja de seguridad en un lugar conveniente, para hacer más fácil para otros agentes para mostrar su casa para los compradores de vivienda. De lo contrario, los agentes tendrán que programar citas, lo cual es un inconveniente. La mayoría se omita su casa para mostrar la casa de alguien que es más cooperativo.

La mayoría de los agentes le llame y le dará al menos un par de horas de antelación antes de mostrar su propiedad. Si se niega a hacerles muestran que en ese momento, se omita su casa. Incluso si vuelven otra vez, probablemente será con diferentes compradores y usted puede haber acaba de perder la oportunidad de vender su casa.

¿Por qué usted no debe estar en casa

Los compradores de vivienda se sienten como intrusos si estás en casa cuando visiten, y puede ser que no sea tan receptiva hacia la visualización de su casa. Visita la casa de café local, tienda de yogur, o llevar a los niños al parque local. Si usted no puede salir, tratar de permanecer en un fuera de la zona de camino de la casa y no se mueven de habitación en habitación. No ofrezca ninguna información, pero responder a cualquier pregunta que el agente puede hacer.

Iluminación, Fragancias, Control de mascota y Más

Iluminación

Cuando conoces a alguien que viene de recorrer su casa, encender todas las luces de interior y al aire libre - incluso durante el día. Por la noche, una casa iluminada da una impresión "casero" cuando se ve desde la calle. Durante el día, encender las luces evita sombras duras de la luz solar y se ilumina las áreas oscuras. Su casa se ve más acogedor y alegre con las luces encendidas.

Fragancias

No utilice aerosoles perfumados para prepararse para los visitantes.

Control de Mascotas

Si tiene mascotas, asegúrese de que su anuncio agente pone un aviso con su perfil en el servicio de listado múltiple.

La basura de la cocina

Especialmente si su bote de basura de la cocina no tiene una tapa, asegúrese de que la vacíe cada vez que alguien viene a buscar en su casa - incluso si su bote de basura se mantiene bajo el fregadero de la cocina. Recuerde que usted desea enviar una imagen positiva sobre cada aspecto de su hogar. La basura de la cocina no envía un mensaje positivo. Usted puede ir a través de más bolsas de plástico que de costumbre, pero valdrá la pena.

Mantener la casa ordenada y aseada

No todo el mundo hace su cama todos los días, pero cuando la venta de una casa, se recomienda que usted desarrolla el hábito. Recoge los papeles, no deje vasos vacíos en la sala de familia, mantener todo recién desempolvado y aspiradora. Haga su mejor esfuerzo para que se vea como un modelo de la casa - una casa con muebles, pero en realidad nadie vive allí.

Dirige con cuidado!

Muchas personas RANK en movimiento como una de las cinco principales causas de estrés. ¿Cómo manejar a sus hijos antes y durante la venta de su casa puede reducir algunos de su estrés - y la tuya expertos recomiendan lo siguiente para hacer de esto una transición sin problemas:

  • Los niños sólo deben ser informados de un traslado previsto, una vez se ha tomado la decisión. Hablar de la posibilidad de un movimiento de antemano sólo causa ansiedad innecesaria, según muchos psicólogos infantiles.
  • Minimizar el estrés que sus hijos se sienten cuando se mueve por conseguir que se involucren en sus actividades favoritas - deportiva, académica o artística - antes de la mudanza ocurre en realidad. Los niños pueden utilizar Internet para obtener información sobre sus actividades favoritas, eventos o equipos, así como otros datos de interés acerca de su nueva área.
  • Otra forma de ayudar a los niños a adaptarse a un nuevo entorno es para que puedan familiarizarse con la zona antes de que ocurra el cambio. Tómese unas vacaciones, o un viaje corto a tu nueva ubicación para que puedan llegar a conocer la zona. De esa manera, parecerá familiar y tranquilizador una vez que se han movido.
  • Y, por último, deje que sus hijos se quedan con familiares o amigos durante el proceso de embalaje y carga real. Eso aliviar el estrés de ver a sus pertenencias empacadas en cajas y se lo llevaron.

Es un intercambio 1031 para usted?

Usted puede haber oído hablar de la gente "intercambio" de su propiedad de inversión para evitar enormes picaduras de impuestos fuera de sus ingresos de la venta. Un intercambio de bienes raíces puede ser una herramienta valiosa para aplazar o evitar el impuesto sobre las ganancias de capital sobre las transacciones de bienes raíces.

Sección 1031 del Código del IRS ofrece a los inversores de bienes raíces una gran oportunidad de inversión para crear riqueza y ahorrar impuestos. Al completar un intercambio de 1031, se puede disponer de los bienes de inversión, utilizar todo el capital para adquirir propiedades de inversión de sustitución, diferir el impuesto sobre las ganancias de capital que normalmente se paga, y aprovechar todos ustedes la equidad en una propiedad de reemplazo.

Propiedad de reemplazo adquirido en un intercambio debe ser de "como-buena" o similar a la propiedad en venta. Los siguientes son ejemplos de propiedades que podrían ser elegibles para un intercambio de 1031:

  • Alquiler familiar Individual
  • Alquiler Multi-Family
  • Granjas / Ranchos
  • Terreno vacío
  • Oficinas Local comercial
  • Moteles / Hoteles
  • Campo de golf
  • Industrial
  • Los arrendamientos de 30 años o más

Las propiedades no elegibles en virtud de 1031 incluyen la propiedad extranjera y residencias primarias.

1031 intercambios están diseñados principalmente para las personas interesadas en las propiedades de inversión, no para los vendedores de viviendas típicas y compradores que buscan comprar una residencia.

Después de la sesión VENDIDO

Es probable que haya pasado tanto tiempo y esfuerzo en hacer que su casa se vende a mejor precio que usted puede no darse cuenta de que hay más que hacer! Ahora que la muestra VENDIDA está en su patio, aquí hay algunas cosas que usted puede hacer para prepararse para la mudanza.

Pase por la oficina de correos local para recoger un formulario de cambio de dirección para el correo será enviado a su nuevo hogar. Si no estás seguro de tu siguiente dirección permanente, considere alquilar un apartado de correos por unos meses para garantizar su entrega de correo no será interrumpido.

Asegúrese de notificar a cualquier persona que le ofrece servicio en su hogar que usted se está moviendo - jardineros, limpiadores caseros o limpiadores de ventanas. Si usted se muda fuera del área, pedir recomendaciones de los proveedores de servicios que puede utilizar en su nuevo hogar.

Es el momento de decidir ahora que sus pertenencias tienen un valor sentimental, y que puede desprenderse. Establecer un fin de semana a un lado para tener una venta de mover y hacer arreglos para una organización benéfica local para encontrar y recoger todo lo que no vende. Esto hará que sea mucho más fácil de empacar y también le ahorrará dinero, ya que los motores generalmente cobran por libra.

Primeros pasos en estas actividades se asegurará de que usted y su familia experimenta una transición sin problemas a su próxima propiedad.

Consejos rápidos

Llamar y programar una fecha para la terminación de los servicios públicos, servicios de teléfono y cable para que no paga por el servicio después de mover.

Dar a los niños un trabajo que hacer durante los preparativos en movimiento. Boxeo sus libros o juguetes consigue que se involucren con el, y entusiasmados con el movimiento.

Intercambios implican generalmente ligeramente mayores costos que las ventas, por lo que no todas las transacciones deben ser un intercambio.

Su asesor fiscal personal puede ofrecer información específica de su situación y ayudarle a determinar si un 1.031 es el adecuado para usted.

No empaque manta de seguridad de su hijo u otro juguete favorito. Debe viajar con su hijo en su lugar.

Mudanza durante la mitad del año escolar permite a sus hijos a hacer nuevos amigos de inmediato.

17 cosas simples para hacer su hogar más comercializable

  1. Asegúrese de que su puerta de entrada dice "Hey, mírame!"
  2. Paint (o retocar) exterior, y las pantallas de reparación y ventanas.
  3. Compruebe los sistemas de calefacción A / C y.
  4. Repare los grifos que gotean, inodoros y luces defectuosas.
  5. Repare las grietas de paredes, baños re-masilla y cocina.
  6. Cortar césped, camino de entrada de punta y pasarelas.
  7. Tirar basura de zonas garaje y trastero.
  8. Pode las ramas muertas de los árboles.
  9. Limpie sus ventanas.
  10. Cortinas de vacío y alfombras.
  11. Limpiar los armarios.
  12. Retire el exceso de muebles.
  13. Asegurar las ventanas, puertas y cerraduras funcionan sin problemas.
  14. Flores de malezas y arbustos de recorte.
  15. Si usted tiene una piscina, dejar muy claro.
  16. Muebles de jardín limpio.
  17. Mantener a los gatos y perros fuera del camino de los visitantes.

Elegir un Agente de Bienes Raíces

Comprar o vender una casa es una decisión importante en su vida. Antes de empezar, encontrar a un profesional que puede confiar. Su REALTOR® será un asesor importante durante una de las experiencias más personales y emocionantes de su vida. Está bien tener mucho cuidado con la elección de alguien que se sienta cómodo.

Busque la palabra "REALTOR®"

El primer factor que entender es la diferencia entre un Agente de Bienes Raíces y un agente de bienes raíces. La palabra "REALTOR®" sólo puede ser utilizado por los profesionales que son miembros de la Asociación Nacional de REALTOR®s (y, a nivel local, la Asociación de Houston de REALTOR®s).

Para ser miembro, un agente debe estar de acuerdo en cumplir con un estricto código de ética basado en los valores de competencia, imparcialidad e integridad. Entre otras normas estrictas, REALTOR®s no puede ser parte de ningún plan o acuerdo para discriminar a una persona o personas por motivos de raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional.

Un agente que se ha convertido en un Agente de Bienes Raíces se ha comprometido a un mejor nivel de servicio y profesionalidad.

Entrevista REALTOR®s potenciales

Cuando te encuentras con un Agente de Bienes Raíces potencial, esté listo para él o ella entrevistar mismo modo que entrevistar a cualquier persona que podría estar contratando a un empleo. Estas son algunas buenas preguntas:

1. ¿Cuánto tiempo ha trabajado en el sector inmobiliario? Son los bienes raíces de su trabajo de tiempo completo? Inmobiliaria es una empresa compleja. Experiencia y compromiso definitivamente cuentan.

2. ¿Es usted un Agente de Bienes Raíces con licencia? ¿Es usted un miembro de la Asociación de Houston de REALTOR®s? ¿Pertenece usted a la HAR MLS? Los agentes que no pueden en realidad llaman a sí mismos REALTOR®s no han jurado defender el código de la profesión de la ética. Miembros REALTOR® de HAR tienen acceso a toda la información más actualizada y la formación en el negocio de bienes raíces. Los miembros de la MLS de HAR (Multiple Listing Service) pueden buscar a través de miles de propiedades en Greater Houston para encontrar una lista de aquellos que cumplen con sus necesidades específicas.

3. ¿Cuántos compradores y los vendedores tienen que trabajó con este año?

4. ¿Tiene alguna asistentes que trabajan con usted?

5. ¿Tiene alguna designaciones, certificaciones o entrenamiento especial? REALTOR®s aprender lo más que pueda sobre el negocio de bienes raíces con la educación continua. Algunas clases de educación resultan en designaciones especiales para el Agente de Bienes Raíces. Por ejemplo, si usted está interesado en una casa histórica, hay agentes que tienen denominaciones especiales y entienden las condiciones del mercado único de la casa vieja.

6. ¿Cómo te mantienes en contacto con tus clientes? Si su REALTOR® prefiere enviar un correo electrónico, pero desea ser llamado por teléfono, los dos tendrán que elaborar un plan de comunicación agradable.

Elige tu REALTOR® con cuidado, pero una vez que usted ha elegido, quedarse con esa persona. No firme el acuerdo de un comprador a su primera reunión con un Agente de Bienes Raíces. Espere hasta que esté seguro de haber hecho la mejor elección.